Eigenwoningreserve en bijleenregeling
Een eigenwoningreserve ontstaat wanneer er een eigenwoning wordt verkocht waarbij de opbrengst bij verkoop hoger is dan de eigenwoningschuld.
Situaties waarin een eigenwoningreserve ontstaat
Ook in andere situaties dan hierboven beschreven kan er een eigenwoningreserve ontstaan:
· Toedeling van de woning aan één van de partners bij een scheiding
· Wanneer de scheidingsregeling fiscaal afloopt (2 jaar na vertrek uit de voormalige eigenwoning)
· Wanneer de verhuisregeling fiscaal afloopt (lopend jaar + 3 jaar na aangaan nieuwe eigenwoningschuld)
· Wanneer de huidige eigenwoning verhuurd gaat worden
. Bij samenwoners kan er een eigenwoningreserve ontstaan als de relatie eindigt en de ene partner moet de andere partner vanuit de opbrengst een bedrag voldoen.
Er is in alle genoemde situaties sprake van een (fiscale) vervreemding.
Voorbeeld vaststellen vervreemdingssaldo
Opbrengst:
· Verkoopsom woning: € 450.000,=
· Verkoopkosten: € 6.000,=
· Netto opbrengst: € 444.000,=
Hypotheekschuld:
· Schuld in Box I: € 250.000.=
· Schuld in Box III: € 74.000.=
· Totale hypotheekschuld: € 324.000,=
Berekening eigenwoningreserve na verkoop:
· Netto opbrengst woning: € 444.000,=
· -/- Schuld in Box I: € 250.000,=
· Eigenwoningreserve: € 194.000,=
Verdelen van het eigenwoningverleden
Door het verdelen van het eigenwoningverleden kan de situatie ontstaan dat na een relatiebreuk iemand fiscaal wel een eigenwoningreserve realiseert, maar op grond van de interne draagplicht geen recht heeft op overwaarde.
Wanneer deze persoon een nieuwe financiering afsluit, dan zal een deel van de nieuwe financiering in Box III aangemerkt moeten worden.
Er kan een verzoek tot het verdelen van het eigenwoningverleden, waaronder de eigenwoningreserve worden ingediend bij de Belastingdienst. Deze keuze kan niet ongedaan worden gemaakt. Wij hebben een model hiervoor.
Een verzoek hiervoor heeft onomkeerbare gevolgen. Daarom is deskundig advies noodzakelijk. Neem contact met ons ons.
Verhuur van de woning
Wanneer de woning in de verhuur wordt gebracht, is de WOZ-waarde op dat moment bepalend voor de hoogte van het vervreemdingssaldo. Van verkoopkosten is er in dat geval uiteraard geen sprake.
Aankoop of vervreemding van de woning
Bij de aankoop van een nieuwe woning is de hoogte van de eigenwoningreserve van belang op grond van de bijleenregeling.
Bij vervreemding kijkt de Belastingdienst voor wat betreft het vaststellen van de (individuele) eigenwoningreserve niet naar de onderlinge afspraken, maar alleen naar het juridische eigendomspercentage van de woning die vervreemd wordt.
Bijleenregeling
De (fiscale) bijleenregeling bevat regels hoe er moet worden omgegaan met de situatie waarbij er na vervreemding van een eigenwoning een nieuwe eigenwoning wordt aangekocht.
Het is een complexe regeling.
Wij houden met deze regeling rekening
Veelgestelde vragen
Wanneer vervalt de eigenwoningreserve?
De eigenwoningreserve vervalt na 36 maanden. Koop je een nieuwe eigenwoning 36 maanden na de vervreemding van een eerdere eigenwoning, dan is het niet meer verplicht om het bedrag in te brengen.
Gerelateerde onderwerpen
Artikel 3.119aa Wet inkomstenbelasting 2001 (eigenwoningreserve)
Artikel 3.119b Wet inkomstenbelasting 2001 (beschikking eigenwoningreserve)