Aankoopbemiddeling | Eigen middelen
Op deze pagina staat alle informatie over het onderwerp eigen middelen. Eigen middelen betreffen bedragen die nodig zijn om een financiële of vastgoedtransactie mogelijk te maken.
Bij vrijwel iedere transactie zijn er eigen middelen nodig.
Herkomst eigen middelen
Er moet worden aangetoond hoe je aan je eigen middelen bent gekomen. Dit is om meerdere redenen. De belangrijkste is omdat dit verplicht is vanuit de Wwft. Geldverstrekkers, makelaars, notarissen, en financieel dienstverleners hebben deze wettelijke plicht.
Daarnaast moet het beeld passend zijn bij de klantsituatie.
We realiseren ons dat met dit onderzoek er veel financiële gegevens moeten worden aangeleverd en dat dit ook privacygevoelige informatie betreft. Wij gaan hier uiteraard gepast mee om.
Het aantonen van alle aanwezige eigen middelen betekent niet dat deze ook volledig in ons advies betrokken worden. We bespreken welk bedrag er beschikbaar is om in te zetten voor de transactie / financiering.
Redenen voor aantonen eigen middelen
Geldverstrekkers en wij vragen om meerdere redenen bewijsstukken ten aanzien van de eigen middelen. Hieronder staat een aantal redenen aangegeven. Ook staat beknopt aangegeven waarom dit is.
Wettelijke verplichting
Wij hebben de wettelijke plicht om de klantsituatie volledig te inventariseren.
Optimalisatie van het advies
Wanneer wij weten welke middelen er zijn, kunnen wij mogelijke kansen beter benutten. Denk hierbij aan het investeren van een bepaald bedrag om hierdoor een interessantere hypotheekrente te kunnen krijgen.
Bepalen financiële haalbaarheid gewenste transactie
Wanneer blijkt dat er (te) weinig tot geen eigen middelen zijn, dan heeft een adviestraject soms geen zin. Dit omdat er altijd een aanzienlijk bedrag aan eigen middelen benodigd is voor een aankoop.
(Rekenkundige) Dubbele lasten
Bij doorstromers moet er worden aangetoond dat er voldoende middelen zijn om de tijdelijke situatie waarin er twee woningen zijn te kunnen overbruggen. Als de huidige woning nog niet onvoorwaardelijk is verkocht, dan hebben veel geldverstrekker als beleid dat voorzichtigheidshalve er een bedrag aan eigen middelen moet worden aangetoond om hier vanuit de huidige lasten 12 maanden te kunnen voldoen.
Mogelijk verlies bij verkoop
Als een huidige woning wordt verkocht en dit levert een verwacht verlies op, dan zijn wij verplicht hier rekening mee te houden. In sommige situaties ontstaat een rekenkundig verlies. Dit ontstaat in situaties waarbij geldverstrekkers ten aanzien van nog niet onvoorwaardelijk verkochte woningen een correctie van bijvoorbeeld 10% toepassen op de aangetoonde (verwachte of getaxeerde) waarde.
Mogelijk moeten wij instructies geven aan de notaris om de opgebouwde waarde in een verpand aflossingsplan direct te laten verrekenen bij verkoop.
Tekort in financieringsopzet bij aankoop / oversluiting
Het bedrag dat niet gefinancierd wordt, moet worden aangevuld met eigen middelen. Het tekort moet worden aangetoond.
Aflossen financiële verplichtingen
Als er lopende financiële verplichtingen zijn die afgelost moeten worden, moet er worden aangetoond dat er voldoende eigen middelen aanwezig zijn hiervoor.
Advies over verbeteren spaarrendement
Vaak sparen mensen op een spaarrekening met geen of weinig rente. Wij geven graag advies hoe dit te verbeteren.
Fiscale redenen
De herkomst van eigen middelen kunnen van invloed zijn op de fiscale onderdelen binnen een gegeven advies.
Signaleren mogelijke problematiek die ontstaat bij (fiscaal) partners
Wanneer de één meer geld inbrengt dan de ander bij een gezamenlijke aankoop en financiering moeten hierover duidelijke afspraken worden gemaakt en vastgelegd. Wij bespreken de mogelijkheden en adviseren waar nodig om dit vast te leggen bij de notaris of in een onderhandse overeenkomst.
Aanwezigheid middelen voor mogelijke kosten van verlenging van een hypotheekofferte
In sommige situaties ben je kosten verschuldigd om de geldigheid van een hypotheekofferte te verlengen. We moeten vaststellen dat deze middelen aanwezig zijn.
Verbouwing
In sommige situaties kan het verstandig of noodzakelijk zijn om een (gedeelte van een) verbouwing uit eigen middelen te betalen.
Verruiming leencapaciteit
Wanneer er veel vrij beschikbare eigen middelen zijn, kan het toetsinkomen worden verhoogd. Hierdoor kan er (soms) een hogere financiering worden afgesloten
Wel of geen renteverlies tijdens de bouw meefinancieren
Als er voldoende eigen middelen aanwezig zijn, dan is het vaak niet verstandig om de dubbele lasten gedurende de bouwperiode van een nieuwbouwwoning te financieren.
Beoordeling liquiditeitsontwikkeling
Bij doorstromer kan er een situatie ontstaan waarbij er mogelijk liquiditeitsproblemen ontstaan. Wij willen waarborgen dat dit voorkomen wordt.
Aanleiding tot het kunnen indienen van een explain-motivatie (maatwerkbeoordeling / uitzondering op beleid van geldverstrekker)
Wanneer er voldoende eigen middelen aanwezig zijn, kan dit aanleiding zijn tot het accepteren van een situatie waarbij er sprake is van een tijdelijk inkomenstekort. Dit speelt regelmatig bij senioren.
Ook is het kunnen inbrengen van eigen middelen in situaties waarbij een aanvraag afwijkt van standaardbeleid vaak wenselijk om een geldverstrekker te motiveren om desondanks akkoord te gaan met de aanvraag, omdat het risico op een restschuld relatief klein is.
Advies over het betalen van een waarborgsom in plaats van kosten maken voor bankgarantie
Als er voldoende eigen middelen zijn, is het vaak verstandiger (voordeliger) om een waarborgsom bij de notaris te plaatsen in plaats van het aanvragen van een bankgarantie. De kosten voor een bankgarantie zijn vaak een stuk hoger dan de kosten die de notaris rekent voor het aanhouden van de waarborgsom.
In aanmerking kunnen komen voor de SVn Starterslening
Wanneer het bedrag aan eigen middelen te hoog is, dan heeft dit gevolgen voor de hoogte van de maximale SVn Starterslening.
Beoordeling mogelijkheid kunnen opvangen lagere taxatiewaarde de een aankoopsom
In de huidige woningmarkt moet er vaak meer dan de taxatiewaarde van een woning betaald worden. Het verschil tussen de taxatiewaarde en de overeengekomen koopsom moet kunnen worden opgevangen uit eigen middelen. Wanneer dit niet kan, dan betekent dit dat het rondkrijgen van de financiering niet mogelijk is.
Beoordeling onvolledige waardestijging bij verbouwings- of verduurzamingswensen
Wanneer je gaat verbouwen of verduurzamen is de kans aanwezig dat er geen sprake is van 100% waardestijging door de investering. Het verschil tussen de begrote kosten en de getaxeerde waardestijging moet kunnen worden opgevangen uit eigen middelen.
Advisering over wel of geen overbruggingshypotheek afsluiten
Wanneer er voldoende eigen middelen zijn, dan is het afsluiten van een overbruggingshypotheek soms niet nodig bij doorstromers. Wij bespreken de voor- en nadelen hiervan als deze keuzemogelijkheid zich voordoet.
Kwaliteit en eisen van bewijsstukken
Alle documenten moeten volledig en zonder doorhalingen worden aangeleverd, duidelijk leesbaar. Geldverstrekkers hebben hun eigen beleid ten aanzien van hoe documentatie moet worden aangeleverd. Omdat wij bij aanvang van een advies- en bemiddelingstraject vrijwel nooit weten bij welke geldverstrekker een aanvraag gedaan zal worden, kiezen we ervoor om de strengste norm aan te houden. Op deze manier weten we zeker dat de aangeleverde stukken voldoen aan de eisen van alle geldverstrekkers.
Door dit tijdig te doen voorkomen we onnodige vertragingen in het bemiddelingsproces.
Historiek eigen middelen
Hieronder staat een opsomming van mogelijke bewijsstukken met betrekking tot de historiek van de eigen middelen.
Aangifte inkomstenbelasting van één of meerdere voorgaande jaren, aansluitend, met vermelding van saldi per 01-01, per rekening
Een nota van afrekening van verkoop van een vorige woning
Een bijschrijving van de uitkering van een levensverzekering
Een bijschrijving van een schenking, vergezeld met een schenkverklaring of aangifte schenkbelasting
Een bijschrijving van een erfenis, vergezeld met een verklaring van erfrecht
Jaaropgaven van betaal-, spaar- of beleggingsrekeningen van één of meerdere voorgaande jaren, aansluitend
Een bijschrijving van een dividenduitkering, vergezeld met het door de aandeelhouders goedgekeurde dividendbesluit
Een overschrijving naar de notaris als waarborgsom voor een aankoop, waarvan de ontvangst is bevestigd door de notaris
Een actueel saldo van de opgebouwde waarde in een (bank-) spaarproduct, dat beëindigd gaat worden, als onderdeel van het advies
Bewijsstukken waaruit de toekomstige (verwachte) verkoopopbrengst blijkt van een nog te verkopen woning. Wij melden wat we in deze situatie precies nodig hebben.
Reden onderzoek van geldverstrekkers / adviseurs
Zowel geldverstrekkers als adviseurs hebben zorgplicht. Zo moet worden voorkomen dat mensen overgekrediteerd worden. Vastgesteld moet worden dat er middelen zijn die feitelijk gezien geen eigen middelen zijn, maar bijvoorbeeld (onderhandse) leningen. In die situaties moet er worden gerekend met een financiële last. Dit drukt de leencapaciteit.
Daarnaast is het belangrijk dat er geen transactie aangegaan wordt die uiteindelijk niet nagekomen kan worden. Als dit gebeurt, dan is het risico op hoge boetes en kosten aanwezig.
Actueel saldo eigen middelen
Wij moeten als intermediair meerdere onderzoeken doen. Zo moeten we niet alleen de herkomst van de eigen middelen vaststellen, maar we moeten ook het actuele saldo van de middelen aangetoond zien. En deze bewijsstukken aanleveren aan de geldverstrekker. De bewijsstukken moeten voldaan aan de onderstaande eisen. Als er niet volledig wordt voldaan aan deze eisen moeten wij deze stukken afkeuren, omdat deze niet geaccepteerd zullen worden door de geldverstrekker.
Hier kun je lezen aan welke eisen aan te leveren documenten in algemene zin moeten voldoen. Hieronder staan specifieke instructies ten aanzien van de eigen middelen.
Actueel, niet ouder dan 2 maanden: datum moet duidelijk zichtbaar zijn op het document
Vermelding van naam op het document
Vermelding van evt. rekeningnummer op het document
Toekomstige eigen middelen
Als er sprake is van een in de toekomst te ontvangen bedrag, dan zal die ook met bewijsstukken duidelijk worden gemaakt. Als er sprake is van een toekomstige schenking, dan moet er worden aangeleverd:
Een ondertekende verklaring van de persoon die de schenking doet
Identiteitsgegevens van de persoon die de schenking doet
Bewijsstukken dat het vermelde bedrag ook actueel beschikbaar is bij de schenker, in Euro’s
Het kan zijn dat wanneer er sprake is van een schenking de notaris een aanvullend onderzoek moet doen naar de herkomst van de middelen die geschonken worden bij de schenkende partij.
Wanneer de hoogte van de schenking meer bedraagt dan de reguliere jaarlijkse vrijstellen, dan geven wij aan dat er aangifte schenkbelasting moet worden gedaan.
Wanneer er sprake is van “een familiebank”, die wordt afgesloten om de begroting sluitend te krijgen, dan zal net als bij een schenking bewijslast moeten worden aangeleverd. Hier kun je meer lezen over de familiebank.
Eigen middelen aantonen in Euro’s
Geldverstrekkers willen dat eigen middelen worden aangetoond in Euro’s. Dat wil zeggen dat gelden aangetoond moeten worden op een IBAN, in Euro’s.
Saldi van beleggingsrekeningen
Saldi op rekeningen in vreemde valuta
Saldi op crypto-rekeningen
Niet toegestane bewijsstukken
Eigen middelen moeten vrij beschikbaar zijn. Niet toegestaan is bijvoorbeeld:
Geld op een lijfrenterekening of pensioenrekening
Vorderingen op derden / uitstaande leningen aan derden
Geld op spaarrekeningen van kinderen
Nog te ontvangen belastingteruggaven
Nog te ontvangen toekomstige bonussen of provisies, tenzij expliciet en onvoorwaardelijk toegekend en bevestigd door de werkgever
Opgave waarde van verzamelingen, zoals wijn, postzegels, munten
Zakelijke middelen
Het aantonen van eigen middelen op een zakelijke rekening is niet toegestaan. Ongeacht de rechtsvorm. Eigen middelen moeten altijd op een privérekening worden aangetoond. Dit wordt gecontroleerd door op een afschrift te kijken naar de tenaamstelling.
Een vordering van een DGA op zijn Holding of werkmaatschappij is veelal niet acceptabel als bewijsstuk voor eigen middelen. Een schuld die een DGA heeft naar zijn Holding of werkmaatschappij kan daarentegen wel worden gezien als financiële verplichting die de leencapaciteit drukt. Denk hierbij een een rekening courant saldo.
Aanvullen tekort aan eigen middelen
Indien het later betalen van onze factuur leidt tot het sluitend krijgen van de begroting, dan kunnen we afspraken maken over het later of in termijnen betalen van onze kosten.
Ook kan ervoor worden gekozen om alvast een aanvraag of wijziging te doen van de voorlopige aanslag over een kalenderjaar.
In sommige situaties kan er een consumptief krediet worden aangevraagd om een tekort aan eigen middelen op te vangen. Dit kan alleen als er voldoende ruimte is qua toetsing op inkomen.
Voorbereiden op voorspoedig bemiddelingsproces
Wanneer er kredietfaciliteiten aanwezig zijn, dan adviseren wij vaak om deze, uit aanwezige eigen middelen, af te lossen voordat een bemiddelingsproces begint. Wanneer de aflossing en afmelding bij het BKR heeft plaatsgevonden doordat er een voorstel van de bank is uitgebracht, dan vraagt de geldverstrekker niet om bewijsstukken aan te leveren om aan te tonen dat dit is gebeurd met eigen middelen. Dit scheelt een boel papierwerk.
Aanleveren relevante gegevens t.b.v. Wwft-eisen
Na toestemming kunnen we onze bevindingen delen met andere partijen die ook een verplichte Wwft-check moeten verrichten.
Veelgestelde vragen
Wat controleren wij met betrekking tot de eigen middelen?
- Vermelding naam
- Naam bank
- Vermelding IBAN
- Soort valuta
- Recentheid aangeleverde gegevens (datum)
- Adresgegevens (indien zichtbaar, controle op consistentie)
- Passendheid bij klantbeeld
- Verloop van saldi
- Actueel saldo
Op welke manier kan ik een bankafschrift downloaden?
Papieren afschriften komen nagenoeg niet meer voor. Wel verstrekt iedere bank nog een digitaal afschrift. Of je kunt deze zelfstandig selecteren. Hier kun je per bank zien op welke wijze je aan een juist afschrift komt.
- ABN AMRO
- Rabobank
- ING
- SNS
- KNAB
- ASN
- Triodos
Wat doen wij met de verkregen informatie?
Wij leggen deze vast in je klantdossier. Na akkoord passen we de status van "eigen middelen" aan. Vaak betekent dit dat er documenten moeten worden samengevoegd. Naar geldverstrekkers toe kunnen we vaak maar 1 document aanleveren, terwijl de praktijk leert dat het totaal aan eigen middelen bestaat uit meerdere documenten. Ieder document controleren wij dus.
In je Digimap zul je dan ook één document aantreffen met betrekking tot de eigen middelen. Waar nodig maken we een voorblad, zodat de geldverstrekker bij beoordeling eenvoudig alle informatie kan verifiëren.
Wij controleren of het aangeleverde en aangetoond saldo overeenkomst met het benodigde bedrag aan eigen middelen vanuit de financieringsopzet, behorende bij het (definitieve) advies.
Hoe actueel moeten de bewijsstukken zijn?
Op het moment dat een hypotheekdossier compleet is en door de geldverstrekker (finaal) beoordeeld wordt, mogen alle bewijsstukken niet ouder zijn dan 3 maanden. Het kan om deze reden gebeuren dat dezelfde documenten meerdere keren moetn worden aangeleverd, omdat er tussen de advies- en bemiddelingsfase een langere tijd heeft gezeten. Wij houden bij wanneer "het bewijsstuk eigen middelen" haar geldigheid gaat verliezen en zullen indien relevant dit tijdig laten weten.
Wat moet ik doorgeven over recente ontwikkelingen ten aanzien van eigen middelen?
Wanneer er na een adviestraject grote wijzigingen zijn, zowel fors meer als minder aanwezige eigen middelen, dan moet dit altijd worden gemeld. Anders gaan wij uit van verouderde gegevens. Enerzijds ontstaan hierdoor risico's, anderzijds worden mogelijke kansen gemist.
Wanneer moeten de eigen middelen worden aangetoond?
Deze moeten in het advies- en bemiddelingstraject worden aangetoond.
Wanneer moet ik de eigen middelen gebruiken?
De facturen van een bouwkundig keurder en een taxateur moeten vaak binnen een aantal weken na het afronden van de opdracht worden voldaan.
Wij factureren onze klanten op het moment dat eeh hypotheekdossier succesvol is bemiddeld.
Deze kosten moeten vanuit de eigen middelen worden voldaan. Overige kosten worden veelal via de notaris voldaan. De notaris stelt een nota van afrekening op, ongeveer een week voordat een hypotheek passeert. Het bedrag dat hierop vermeld staat moet tijdig voor passeren aan de notaris worden overgemaakt.
Welke gegevens controleren wij aanvullend bij een afschrift van een volledige maand?
- Aanwezige roodstandfaciliteit
- Actuele roodstand
- Betalingen aan kredietverstrekkers
- Betalingen aan DUO
- Overschrijvingen naar spaarrekeningen of spaarplannen
- Betalingen van verzekeringspremies. Zo waarborgen wij dat we alle lopende verzekeringen in beeld krijgen. Waar mogelijk geven wij hier ook advies over
- Betalingen voor partneralimentatie
- Aansluiting tussen het bijgescheven bedrag aan inkomen, overeenkomstig de inkomensspecificatie
- Actuele huurlasten
- Bijdrage aan de VVE
- Erfpachtcanon
- Overige "bijzondere" af- en bijschrijvingen
- Aanwezigheid voorlopige teruggave Inkomstenbelasting / toeslagen
Voor welke doeleinden kan een rekeningafschrift dienen als bewijsstuk?
- Eigen middelen
- Adresverificatie
- Ontvangst inkomen
- Huurlasten
- Incassorekening en tenaamstellng cf. SEPA-machtiging
- Huurinkomsten
- Aansluiting op een BKR-uittreksel, zodat aangetoond kan worden welke faciliteit betrekking heeft op welke rekening. En eventueel dat deze is beëindigd.
Wat moet ik doen als ik meerdere rekeningen heb?
Van alle rekeningen willen we een afschrift ontvangen. Ook willen we weten welke rekening moet worden gebruikt voor de betaling van toekomstige lasten en wat de tenaamstelling van die rekening is (bijvoorbeeld bij een en/of rekening)
Wat controleren jullie nog meer?
Wij controleren of het bedrag dat op de nota van afrekening staat in lijn ligt met het gegeven advies en het verwachte in te brengen bedrag aan eigen middelen.
Welke bedrag aan (fictieve) dubbele lasten moet ik begroten?
Dit verschilt per geldverstrekker. Als de keuze voor de geldverstrekker is gemaakt, maken wij de berekening cf. beleid van de gekozen geldverstrekker.
