Het Notaristraject
Inleiding
Nadat een hypotheekaanvraag is geaccepteerd door de geldverstrekker moet de notaris aan het werk. Wat de notaris precies doet en welke documenten een rol spelen wordt hieronder uitgebreid beschreven.
De notaris zorgt ervoor dat de eventuele overdracht van de woning en (/of) de vestiging van de hypotheek op de juiste manier plaatsvindt. In Nederland is in de wet geregeld dat het vastleggen van eigendom van onroerend goed en het vestigen van een recht van hypotheek door de notaris moet gebeuren. Door deze wetgeving wordt gewaarborgd dat er zekerheid is. Een koper is zeker van het mogen verkopen door de verkoper en de geldverstrekker is zeker van het hebben van zekerheid ten aanzien van de verstrekte lening. Zonder onderpand geen lening. Geen lening zonder onderpand.
De notaris heeft een flink aantal wettelijke verplichtingen om te waarborgen dat het aankopen (en dus ook verkopen) en het afsluiten (en vastleggen) van een hypotheek op de juiste manier gebeurt. Iedere notaris moet zich aan deze (minimale) wettelijke verplichtingen houden.
Op het moment dat de notaris een door beide partijen getekende koopovereenkomst heeft ontvangen zal de notaris een informatiedocument sturen aan de verkoper en aan de koper. De informatie die aan de notaris moet worden toegestuurd moet ervoor zorgen dat alle juiste gegevens in de documenten terugkomen. Daarnaast kan de notaris vaststellen dat partijen bevoegd zijn om, alleen of gezamenlijk, te mogen aan- of verkopen. Je kunt je voorstellen dat het bepaald niet wenselijk is als één van de echtelieden besluit om alleen de echtelijke woning te aan- of verkopen.
Hieronder staat schematisch aangegeven welke zaken de notaris minimaal moet verrichten bij de aankoop van een woning. Het idee leeft dat de notaris duur is en dat het geldklopperij is. Er zijn landen die ons notariaat als voorbeeld zien van hoe zaken zouden moeten worden vastgelegd. Een notaris is een juridisch zeer breed opgeleid rechtsdeskundig persoon met een zeer verantwoordelijke functie in het maatschappelijk verkeer. We kunnen niet zonder de notaris.
In het verleden werd de notaris gezien als een zeer formeel rechtsgeleerde met een leesbrilletje op de neus en in driedelig pak. Ook het notariaat is met z’n tijd meegegaan. De notaris loopt weliswaar veelal nog steeds in pak, maar zal de zaken graag op een zodanige manier presenteren aan de mensen die voor hem zitten dat het voor iedereen duidelijk te begrijpen is wat er in de juridische documenten staat. Wij hebben een notaris in ons netwerk aan wie wij graag onze klanten doorverwijzen, omdat wij er dan zeker van zijn dat alle vragen op een professionele wijze worden beantwoord.
De notaris heeft dus een zeer verantwoordelijke functie. De notaris krijgt van de geldverstrekker de gelden vanuit de hypotheek uitbetaald. Deze gelden worden op een afgeschermde rekening bewaard. De notaris kan dus niet ineens een auto kopen van het geld!!
De notaris krijgt een duidelijke instructie van de geldverstrekker wat er met het verkregen geld moet gebeuren. Er staat bijvoorbeeld in de instructie dat de notaris verantwoordelijk is voor het betalen van de koopsom aan de verkoper, het voldoen van de belastingen (overdrachtsbelasting), het inhouden van eigen kosten, het betalen van diverse nota’s (taxatiekosten, kosten voor een bouwkundige keuring, advieskosten, makelaarskosten) en alle overige kosten. De notaris voert zorgt er dus voor dat alle gemaakte afspraken, voortvloeiend uit de koopovereenkomst en het afsluiten van de financiering, worden nagekomen. Gezien het feit dat het vaak over zeer grote bedragen gaat is het duidelijk dat de notaris zeer nauwkeurig moet werken.
Bij het kopen van een bestaande woning is de koper veelal bevoegd om een eigen notaris te kiezen. De reden hiervoor is dat de woning “k.k.” wordt verkocht. Dit houdt in dat de kosten in verband met de eigendomsoverdracht voor rekening komen van de koper. Dat wil zeggen dat de koper de belastingen en de notariële kosten voor het in eigendom verkrijgen van het onroerend goed moet betalen. Dit is gebruikelijk wanneer een bestaande woning wordt overgedragen. De koper moet dan dus een notaris kiezen, deze keuze wordt vastgelegd in de koopovereenkomst. Het is dus belangrijk om op dat moment al een goede notaris te hebben. Net als met alle andere diensten en producten is niet alleen de prijs het belangrijkste, maar ook de kwaliteit. Nu is het veelal lastig om de kwaliteit van notarissen vast te kunnen stellen voor iemand die niet dagelijks bezig is met contacten met notarissen.
Wij werken bij voorkeur met Matzinger Eversdijk Notarissen samen, omdat op basis van vele ervaringen van klanten van ons en overige ervaringen duidelijk is dat zij in staat zijn om aan iedereen alles volledig duidelijk uit te leggen. Daarnaast zijn zij in omstandigheden dat er tijdsdruk is bereid en in staat om ervoor te zorgen dat alles precies op tijd gebeurt. Er zijn inmiddels veel prijsvechters op de markt die een zeer laag tarief rekenen. Onze ervaring is inmiddels dat, om deze prijs te kunnen hanteren er soms weinig tijd kan worden besteed aan een dossier. Het gevolg hiervan kan dan zijn dat wanneer er haast is er geen tijd kan worden vrijgemaakt, of dat er weinig tijd is om de officiële stukken goed te bespreken.
Omdat het kopen en financieren van een huis niet een dagelijkse bezigheid is, hechten wij aan het bieden van kwaliteit. Matzinger Eversdijk Notarissen zorgt ervoor dat er altijd voldoende tijd is om alle vragen te beantwoorden aan onze klanten. De goedkoopste notaris is vaak niet de beste. Omdat de gevolgen zeer ingrijpend kunnen zijn wanneer er iets moet worden getekend dat niet duidelijk is of niet duidelijk wordt uitgelegd lijkt het ons duidelijk dat het besparen op notariskosten, hoewel het op het eerste gezicht interessant lijkt, weleens duur zou kunnen uitpakken. Matzinger Eversdijk Notarissen is qua prijs / kwaliteitsverhouding de beste notaris die wij kunnen adviseren. Het staat u natuurlijk vrij om een eigen notaris te kiezen.
Voordat er een overdracht plaatsvindt van een woning, zal de notaris aan u diverse documenten toezenden. Over het algemeen zijn dit drie documenten.
Concept leveringsakte (akte van levering / eigendomsakte)
De koopovereenkomst die, veelal door tussenkomst van (verkopend) makelaar en koper is gesloten (ook wel de voorlopige koopovereenkomst genoemd) , heeft een flink aantal voorwaarden in zich. Zo staat hier beschreven welke rechten en verplichtingen overgaan, wat er precies wordt verkocht, welke prijs is overeengekomen, wat er achterblijft in de woning, etc. Omdat de overdracht van onroerend goed altijd moet worden vastgelegd in het Kadaster (het nationale register waarin van alle stukken grond en woningen vastligt wie de eigenaar is) en vanwege het feit dat deze vastlegging slechts kan gebeuren na ontvangst van een notarieel stuk, moet de notaris ervoor zorgen dat alle gemaakte afspraken op de juiste manier in de officiële akte wordt vastgelegd. Een akte is altijd een notarieel stuk. Regelmatig wordt een (voorlopige) koopovereenkomst (onterecht) een voorlopige koopakte genoemd. Dit is slechts juist wanneer de koopovereenkomst door de notaris is opgesteld. Veelal is gebruikelijk, met name bij verkoop door geregistreerde makelaars, dat de verkopend makelaar namens de verkoper de verkoopovereenkomst opstelt. Hier is dus geen sprake van een akte, omdat de notaris hier niets mee te maken heeft gehad. Dit is overigens slechts een taalkundig onderscheid. Het gaat met name om het, op papier, voorlopige karakter. De aankoop is pas afgerond, wanneer de aankoop door de notaris is bekrachtigd.
Nederland is verdeeld in “een lappendeken”. Ieder stukje land (ook in de hoogte) is verdeeld in vlakken. Hierdoor is het mogelijk om vast te leggen wie er eigenaar is van een stuk grond (en bebouwing). Vaak heeft een stukje van de lappendeken een adres. De notaris zal, naast controle op het adres, ook kijken of het stukje lappendeken juist is benoemd. Deze lappendeken wordt vastgelegd door het Kadaster. Dit is een overheidsinstelling die belast is met het waarborgen van de zekerheid over bezig van onroerende zaken.
Veelal zal de aankopend makelaar de concept akte van levering beoordelen om vast te stellen dat alle gemaakte afspraken in de voorlopige koopovereenkomst op de juiste wijze zijn vastgelegd. Eén van de zaken die in de akte van levering staan is dat in het Kadaster de maten staan opgenomen van het gekochte en dat de notaris deze maten op basis van de kadastrale gegevens overneemt en dat dat hetgeen is dat gekocht wordt. Wanneer ooit mocht komen vast te staan dat er een afwijking is ten opzichte van de grootte van de oppervlakte, dan moeten zowel koper als verkoper erin berusten dat hetgeen daadwerkelijk is overgedragen leidend is. Zo kan een koper niet ineens zeggen dat er 2 vierkante meter meer grond blijkt te zijn en dat er recht is op een aanvullende vergoeding. Evenzo geldt dit voor de kopende partij. De notaris is onafhankelijk, ook al is deze gekozen door de kopende partij. Als de notaris de indruk krijgt dat de belangen van de verkoper in het geding zijn, zal de notaris de verkoper adviseren om zich te laten bij staan door een onafhankelijke partij. Deze verplichting ten aanzien van de notaris zorgt ervoor dat alle partijen die bij de notaris plaatsnemen gelijkwaardig behandeld worden en zorgt dus voor rechtsgelijkheid. Ook dit kenmerk van ons notariaat wordt in veel landen als voorbeeld gezien van hoe de rol van de notaris ingevuld moet worden. Het is duidelijk dat in bijvoorbeeld Afrikaanse of Zuid-Amerikaanse landen de rol van de notaris (of een vergelijkbare functie) soms minder onafhankelijk wordt ingevuld of kan worden ingevuld.
Concept hypotheekakte (akte van geldstelling)
Veelal zijn er onvoldoende eigen middelen om een woning uit eigen middelen te kunnen betalen. Los van het feit of het fiscaal verstandig is om een woning te kopen zonder financiering kan dus worden gesteld dat er in de meeste gevallen een lening nodig is van een partij om de aankoop te kunnen bekostigen.
In de volksmond is de hypotheek de zak met geld waarmee de woning is aangekocht. Ik heb een hypotheek afgesloten. Al jong kom je in aanmerking met het begrip hypotheek, vaak door Monopoly. Als je niet kan betalen, dan moet je waardevolle dingen in onderpand geven. Dat is precies wat het recht van hypotheek inhoudt.
Als woningeigenaar ben je hypotheekgever. Je geeft aan een andere partij een recht. Dit recht houdt in dat wanneer er, gedurende een met name genoemde periode, niet wordt voldaan aan de verplichtingen die voorkomen uit een afgesloten lening, beslag kan worden gelegd op het bezit dat als onderpand dient voor de verkregen lening. Dat wil zeggen dat wanneer de rente op een financiering niet wordt betaald dat de geldverstrekker de mogelijkheid heeft om het pand te verkopen.
Het recht van hypotheek is een apart recht. Dat wil zeggen dat de hypotheeknemer (de geldverstrekker) niet eerst langs de rechter hoeft om zijn rechten veilig te stellen. Dit wordt ook wel het recht van parate executie genoemd. De geldverstrekker heeft op grond van het hypotheekrecht de bevoegdheid om de bewoner uit de woning te laten zetten (via een deurwaarder) en de woning te koop aan te bieden.
In Nederland komen gedwongen verkopen gelukkig relatief weinig voor. Een reden hiervoor is dat geldverstrekkers kritisch zijn ten aanzien van wie ze geld uitlenen en hoeveel geld ze lenen in verhouding tot het inkomen en de waarde van een woning. Toch komt het voor dat een woning moet worden verkocht. Een geldverstrekker die een woning verkoopt heeft zich te houden aan wettelijke voorschriften ten aanzien van een gedwongen verkoop. Dat wil zeggen dat deze openbaar moet worden aangeboden via een notaris via een executoriale veiling. Deze naam is afgeleid van het feit dat een hypotheeknemer het recht van parate executie heeft. Omdat de woning “zo snel mogelijk” moet worden verkocht en er veelal koopjesjagers op een veiling afkomen zal niet snel de waarde worden verkregen wanneer de woning zou zijn verkocht via aan makelaar. Dit betekent ook dat de bank haar risico beoordeelt ten opzichte van deze verwachte waarde. Deze waarde is nooit vooraf vast te stellen en is van veel factoren afhankelijk. Dit zal een taxateur moeten bepalen in het taxatierapport.
In de hypotheekakte staat wanneer een geldverstrekker mag overgaan tot het te koop aanbieden van een woning en het uitzetten van een geldnemer. Ook is verder vastgelegd wat de rente is, hoe lang de rente vast staan, welke verzekeringen of spaarrekeningen dienen als zekerheid voor de lening, wie de lening hebben afgesloten, wat het onderpand is, hoe lang de lening loopt en wat de overige leningsvoorwaarden zijn.
Wij controleren of de afspraken die zijn gemaakt met de geldverstrekker, zoals het rentepercentage, de rentevastperiode, het onderpand en dergelijke op de juiste manier zijn vastgelegd in dit document.
Het is een vrij omvangrijk document, met juridische teksten. De reden dat de teksten zo formeel zijn opgesteld is omdat er geen misverstand mag ontstaan hoe teksten moeten worden gelezen. Onze notaris zorgt er, net als wij, voor dat de inhoud op een zodanige manier duidelijk wordt gemaakt dat er geen vragen meer zijn over de inhoud. Samengevat komt het erop neer dat wanneer de betalingsverplichtingen, de rente, aflossing en verzekeringspremies, worden voldaan dat er niets aan de hand is. De geldverstrekker wil het liefst ook een langdurige lening afsluiten om op die manier jarenlang geld aan hun klant te kunnen verdienen. Maar de geldverstrekker zal ook het risico nooit uit het oog verliezen. Indien een achterstand meer dan 3 maanden is dan ontstaan er forse problemen, zoals melding bij het BKR. Na 6 maanden staat er een deurwaarder op de stoep om de hypotheekgever de woning uit te zetten.
Concept nota van afrekening
De notaris krijgt van de geldverstrekker geld uitgekeerd. Op basis van het feit dat er een koop is gesloten en door de koper een offerte is geaccepteerd kan de notaris een aantal dagen voordat de overdracht is gepland aan de geldverstrekker een verzoek indienen om het geld op hun “derdengeldenrekening” gestort te krijgen. Deze rekening heet zo om te benadrukken dat dit een rekening is dat niet hun eigen geld betreft, maar dat het gelden van derden betreffen, in dit geval gelden van de koper.
In de nota van afrekening komt de financieringsopzet zoals is besproken met ons in werkelijke cijfers naar voren. Het grootste bedrag is veelal de overeengekomen koopsom. Daarnaast staat ook de overdrachtbelasting vermeld. De notaris zorgt ervoor dat de koopsom aan de verkoper wordt overgemaakt en dat de Belastingen aan de Staat worden overgemaakt. De notaris maakt ook melding van de kosten die er in rekening worden gebracht door hen. Deze kosten vallen in 2 stukken uiteen. Dat zijn de kosten voor de levering (eigendomsoverdracht) en de kosten voor de hypotheekakte (het vestigen van het recht van hypotheek ten gunste van de geldgever). Als deze kosten nader worden bekeken dan is vast te stellen dat hier ook Kadastrale kosten in rekening worden gebracht (leges). In de financieringsopzet begroten wij de kosten op één rond bedrag per akte.
Ook de kosten van het verkrijgen van NHG, taxatiekosten, kosten van een bouwkundige keuring, afsluitkosten, bereidstellingskosten, bemiddelingskosten en makelaarskosten staan waar van toepassing op de afrekening. De notaris voldoet uit de ter beschikking komende gelden alle nota’s die er zijn geweest in het aankoop- en financieringsproces.
In de financieringsopzet zijn bepaalde kosten niet altijd opgenomen. Het betreft hier de kosten van gemeentelijke lasten of kosten voor de VVE. Wanneer een woning gedurende een jaar overgaat, dan is het voor te stellen dat de eigenaar die de woning overdraagt de vooruitbetaalde belasting over het lopende jaar vergoed wil zien van de koper die de woning gedurende dat jaar koopt. Omdat deze lasten per gemeente verschillend zijn en afhangen van de waarde van de woning worden deze door ons niet specifiek benoemd in onze financieringsopzet. Wij adviseren om deze reden, met name bij het niet aanwezig zijn van eigen middelen, wel om het hypotheekbedrag naar boven af te ronden. Ook wanneer er sprake is van een Vereniging van Eigenaren dan is er vaak spraken van eenmalige administratiekosten om ingeschreven te worden in het Verenigingsregister. Deze kosten zijn vaak of helemaal niet of pas heel laat bekend bij ons, zodat wij hier geen rekening mee kunnen houden.
Als er sprake is van leningen die moeten worden afgelost uit de gelden van de geldverstrekker, dan zal op de notarisafrekening duidelijk zijn welk bedrag er aan welke partij wordt overgemaakt. Veelal rekent een notaris een vast bedrag voor de (eenmalige) werkzaamheden om de lening af te lossen en te laten afmelden bij het BKR. Om deze kosten te voorkomen adviseren wij altijd om waar nodig leningen zelf af te lossen VOOR het passeren bij de notaris.
Wij controleren of alle nota’s juist en volledig zijn opgenomen in de nota van afrekening. Recentelijk is er vanuit de beroepsorganisatie van de notarissen bekend geworden dat zij niet geacht worden betalingen te verrichten aan derden, hierbij met name doelende op financieel adviseurs. Om deze reden vragen wij altijd onze klanten om waar mogelijk voor passeren, na het verkrijgen van het finaal akkoord (bevestiging op de financiering door de geldverstrekker) om onze advies- en bemiddelingskosten te voldoen.
