Het aankopen van een nieuwbouwwoning
Hier kun je alles lezen over diverse begrippen en onderwerpen die betrekking hebben op het proces van het aankopen van een nieuwbouwwoning. Ook laten we de samenhang zien met betrekking tot de hypotheekaanvraag voor een nieuwbouwwoning.
Niet iedere nieuwbouwwoning of nieuwbouwproject is hetzelfde. Voorwaarden kunnen afwijken van wat hier beschreven is. Neem altijd contact met ons op om advies van ons te krijgen als je een nieuwbouwwoning wilt kopen of hebt aangekocht.
Wanneer er sprake is van zelfbouw, niet projectmatige bouw of een CPO-project zijn er vaak (forse) afwijkende verschillen met het hier beschreven proces. Neem altijd contact met ons op om advies van ons te krijgen als dit de situatie is.
De volgende onderwerpen beschrijven we
Nieuwbouwprojecten online
Informatie verkrijgen over nieuwbouwproject
Kavellijst en prijslijst
Vrij op naam (v.o.n.)
Inschrijven op een nieuwbouwproject
Financiële check
Bouwnummer, voorkeurslijst
Toewijzingsprocedure
Ingeloot / uitgeloot
Optiegesprek
Koop- en aanneemovereenkomst
Termijnenschema
Optielijst / meerwerklijst door de aannemer
Bedenktijd
Opschortende voorwaarden
Goednieuwsbrief / hoerabrief
Termijn ontbindende voorwaarden
Omgevingsvergunning
Verwachte termijn tot aanvang levering grond
Grondrente en bouwrente
Hypotheek aanvragen
Bouwperiode
Dubbele lasten kunnen betalen
Renteverlies tijdens de bouw meefinancieren
Berekenen van hoogte verwacht bedrag aan renteverlies tijdens de bouw
Het nieuwbouwdepot
Hypotheek passeren bij de notaris
Oplevering
Waarde woning
De projectnotaris en de notariskeuze
Eigen meerwerk
Afbouwen van de woning
Verzekeren
Inschrijven in je nieuwbouwwoning
Nieuwbouwprojecten online
Toekomstige nieuwbouwprojecten worden veelal geruime tijd van tevoren online aangekondigd.
Vaak staat er dan op het terrein waar de woningen komen te staan een bord met daarop aangegeven waar er informatie kan worden verkregen.
Het is ook mogelijk om je bij makelaars die bij nieuwbouwprojecten de verkoop begeleiden je in te schrijven op nieuwsbrieven, zodat je op de hoogte blijft van nieuwe projecten die er ontwikkeld gaan worden.
Informatie verkrijgen over nieuwbouwproject
Vrijwel ieder nieuwbouwproject heeft tegenwoordig een eigen website. Op deze website wordt de informatie geplaatst. Er is veel verschil in de hoeveelheid informatie die er wordt aangeboden. Ook verschilt het wanneer informatie wordt aangeboden.
Kavellijst en prijslijst
Er wordt altijd een kavellijst aangeboden met een prijslijst. Op de kavellijst staat welke woningen er worden gebouwd en wat de kenmerken zijn. Ook zie je wat de ligging is van de woning. Op de prijslijst zie je wat de prijzen van de kavels zijn.
Vrij op naam (v.o.n.)
Nieuwbouwwoningen worden verkocht vrij op naam. Dit houdt in dat er geen overdrachtsbelasting verschuldigd is.
Inschrijven op een nieuwbouwproject
Vaak wordt het in de verkoop komen van een nieuwbouwproject ruim van tevoren aangekondigd. Ook staat er dan bij hoe lang deze periode geldt en wat je moet aanleveren bij je inschrijving. Bij bijna ieder project is het tegenwoordig verplicht om een financiële check aan te leveren.
Financiële check
Bij je inschrijving moet je vrijwel altijd een verklaring aanleveren waaruit blijkt dat de gewenste woning (-en) financieel haalbaar zijn voor je. Wij kunnen een dergelijke financiële check uitvoeren en deze aan je aanleveren. Zie hier meer informatie over de financiële check.
Bouwnummer, voorkeurslijst
Bij je inschrijving moet je aangeven in welke bouwnummer (s) je interesse hebt. Dit is je voorkeurslijst. Vaak zijn de bouwnummers dezelfde als de nummers op de kavellijst.
Toewijzingsprocedure
De toewijzingsprocedure verschil per project. Vaak is het zo dat na het sluiten van de inschrijftermijn er toewijzing plaatsvindt. Het is vaak niet helemaal duidelijk hoe dit gebeurt.
Ingeloot / uitgeloot
Nadat de toewijzing heeft plaatsgevonden ontvang je bericht. Het kan zijn dat je bent uitgeloot. Dit houdt in dat je geen optie hebt gekregen. Wanneer je bent ingeloot, heb je wel een optie gekregen.
Een optie is een periode van bedenktijd waarin je kunt besluiten het aankoopproces verder in te gaan. Het kan zijn dat je een optie hebt gekregen die laag stond op je voorkeurslijst.
Optiegesprek
Als je een optie hebt gekregen word je uitgenodigd om bij de verkopend makelaar op gesprek te komen. Daar wordt het project en de woning besproken. Na dit gesprek krijg je een periode de tijd om te besluiten of je verder wilt gaan. Als je besluit verder te gaan zal er een koop- en aanneemovereenkomst worden opgesteld op jouw naam.
Koop- en aanneemovereenkomst
In de koop- en aanneemovereenkomst staat wat de prijs is van de grond en wat de aanneemsom is. Omdat de woning nog gebouwd moet worden zijn dit twee verschillende overeenkomsten. Wel zijn deze overeenkomsten onlosmakelijk met elkaar verbonden. Na ontvangst van deze overeenkomsten word je bij de verkopend makelaar uitgenodigd om deze te ondertekenen. Je krijgt dan vaak ook een verkoopmap met daarin alle relevante informatie, brochures, formulieren, lijsten etc.
Termijnenschema
In de aanneemovereenkomst staat hoe de betaling van de bouwkosten moet plaatsvinden. Na afronding van een bepaalde fase wordt een termijn betaalbaar gesteld. Het aantal termijn ligt veelal rond de 8. De eerste termijn is vrijwel altijd het betalen van de koopsom van de grond en een bepaald percentage van de aanneemsom.
Optielijst / meerwerklijst door de aannemer
Een nieuwbouwwoning wordt “standaard” aangeboden. Het is mogelijk om ervoor te kiezen om meer- of minderwerk te laten verrichten. De opties hiervoor worden in een optielijst of meerwerklijst duidelijk gemaakt. Ook staan hier de prijzen. De keuze voor deze opties moet meestal direct bij het tekenen van de koop- en aanneemovereenkomst worden doorgegeven. Soms kan dit ook later, omdat bijvoorbeeld de optielijst nog niet beschikbaar is.
Bedenktijd
Na het ondertekenen van de overeenkomsten heb je altijd drie dagen wettelijke bedenktijd.
Opschortende voorwaarden
In de koop-/ aanneemovereenkomst worden opschortende voorwaarden gemeld. Dit zijn voorwaarden die, als ze zich voordoen, het recht geven aan de aannemer, om de overeenkomst te ontbinden. Denk hierbij aan het niet verkrijgen van een omgevingsvergunning om de beoogde woningen te mogen gaan bouwen of het niet verkocht raken van een het minimaal aantal woningen zoals in de overeenkomst vermeld.
Goednieuwsbrief / hoerabrief
Wanneer de opschortende voorwaarden zijn vervallen krijgen kopers van het project hiervan bericht. Dit bericht wordt ook wel de goednieuwsbrief of hoerabrief genoemd. Na het vervallen van de opschortende voorwaarden kan er worden toegewerkt naar het moment dat de grond wordt overgedragen en de bouw wordt gestart.
Termijn ontbindende voorwaarden
Vaak hebben nieuwbouwovereenkomsten een termijn van 2 maanden voor het rondkrijgen van de financiering. Het verschilt per project wanneer deze termijn ingaat. Dit kan direct na het ondertekenen van de koop- en aanneemovereenkomst zijn of na het vervallen van de opschortende voorwaarden. Wij controleren altijd goed welke situatie er aan de orde is. In de overeenkomst staat altijd een termijn waarbinnen de opschortende voorwaarden moeten zijn vervallen. Wordt deze termijn niet gehaald, dan wordt de koopovereenkomst op grond daarvan automatisch ontbonden.
Omgevingsvergunning
De omgevingsvergunning is de vergunning die aan een projectontwikkelaar / aannemer moet worden verstrekt om te mogen bouwen. Het aanvraagtraject hiervan is vrij tijdrovend. Wanneer de gemeente die de vergunning moet verstrekken opmerkingen heeft of bepaalde onderdelen afkeurt moet de aanvraag worden herzien.
Als er door de gemeente een goedkeuring heeft plaatsgevonden zal dit besluit worden gepubliceerd. Belanghebbenden kunnen bezwaar aantekenen tegen het verleende besluit.
Het aanvragen van een omgevingsvergunning is erg duur. Daarom wordt deze aanvraag vaak pas gedaan nadat een bepaald percentage van de woningen is verkocht.
Omdat het niet duidelijk is hoe lang het proces duurt van het vervallen van de opschortende voorwaarden is het belangrijk dat er wordt gekozen voor een geldverstrekker waarbij de geldigheid van het renteaanbod lang genoeg is. Wij zorgen voor hiervoor.
Verwachte termijn tot aanvang levering grond
De verkopend makelaar kan verwachtingen uitspreken ten aanzien van het verloop van het proces, maar is altijd afhankelijk van onzekere factoren, zoals bezwaren van belanghebbenden. Om deze reden is het noodzakelijk om ervoor te zorgen dat een hypotheekaanbod zo lang mogelijk geldig is.
Grondrente en bouwrente
In de koop- en aanneemovereenkomst staat vermeld vanaf welk moment de verkoper en aannemer een vergoeding willen ontvangen voor door hen voorgefinancierde bedragen. De koopsom van grond is vaak een zeer fors bedrag. Wanneer de verkoper al relatief snel grondrente rekent, dan moet er rekening mee gehouden worden dat deze vergoeding verschuldigd is.
De termijn waarop de grond rentedragend wordt staat in de koopovereenkomst. Ook staat daarin wat de hoogte is van het grondrentepercentage.
Over het berekende bedrag aan grondrente wordt BTW geheven.
Hypotheek aanvragen
Hier kun je meer lezen over wanneer wij adviseren de hypotheek aan te vragen.
Bouwperiode
De bouwperiode van de nieuwbouwwoning is belangrijk om een inschatting te kunnen maken van de totale kosten waar je mee te maken. Hoe langer de periode, hoe hoger deze kosten zijn. Vooraf wordt een prognose gegeven hiervan. In de aanneemovereenkomst staat vermeld hoe lang eenaannemer over de bouwperiode mag doen. Als deze periode langer duurt dan hierin vermeld, dan is de aannemer een vergoeding (schadevergoeding / vertragingsvergoeding) verschuldigd aan de koper.
Dubbele lasten kunnen betalen
Een nieuwbouwwoning in aanbouw kost geld. Je betaalt rente en aflossing voor de afgesloten hypotheek. Geldverstrekkers willen zeker weten dat je de lasten kunt betalen voor de periode van de verwachte bouw. Er moet worden aangetoond wat de huidige hypotheek- of huurlasten zijn. Deze lasten moeten uit eigen middelen of op basis het inkomen kunnen worden opgevangen voor minimaal de verwachte bouwperiode.
Als er sprake is van een overbruggingskrediet moeten de lasten hiervan erbij worden opgeteld.
Renteverlies tijdens de bouw meefinancieren
Het is mogelijk om de rentelasten van de woning in aanbouw mee te financieren. Je verhoogt je hypotheekbedrag met het verwachte bedrag aan rentelasten gedurende de bouwperiode. Dit bedrag mag vaak maximaal 4% van de koop- en aanneemsom zijn.
Door het meefinancieren hiervan zorg je voor het verlagen van de maandlasten gedurende de bouwperiode. Wel worden de uiteindelijke maandlasten hoger omdat je meer leent.
De rente die je betaalt over dit extra meegefinancierde bedrag is niet aftrekbaar.
Berekenen van hoogte verwacht bedrag aan renteverlies tijdens de bouw
Het is heel lastig om het bedrag aan renteverlies te berekenen. Dit komt omdat er heel veel factoren op van invloed zijn, zoals:
Duur bouwperiode
Verloop declaraties tijdens bouwperiode
Afbouwperiode na oplevering
Rentepercentage dat er vergoed wordt op het nieuwbouwdepot
Het nieuwbouwdepot
Informatie over het bouwdepot kun je hier vinden. De maximale looptijd van een nieuwbouwdepot is vaak 2 jaar.
Hypotheek passeren bij de notaris
De hypotheek passeert bij de notaris nadat de opschortende voorwaarden zijn vervallen en de notaris het project gereed heeft gemaakt om te kunnen passeren. Het is gebruikelijk dat bij het passeren de grond en de eerste aanneemtermijn worden voldaan. De notaris vraagt deze gegevens op bij de verkoper en aannemer.
Oplevering
De oplevering van de nieuwbouwwoning wordt door de verkopend makelaar of de aannemer vooraf gecommuniceerd. Gedurende de bouw word je op de hoogte gehouden van de bouwontwikkelingen. Het is verstandig om bij de oplevering van de woning een opleveringskeuring te laten verrichten.
De opleveringskeurder zal de woning grondig inspecteren of eventuele bouwfouten. Hierbij is de norm dat alles in perfecte nieuwstaat wordt opgeleverd.
Na de keuring zal de aannemer een herstelpuntenlijst krijgen met daarop vermeld welke punten niet akkoord zijn en voor de definitieve oplevering moeten worden hersteld.
Na de definitieve oplevering wordt een proces verbaal van oplevering opgesteld. Deze moet worden ondertekend door koper en aannemer. Hierna krijg je de sleutels van de opgeleverde woning.
Waarde woning
De waarde van een nog te bouwen woning kan niet worden getaxeerd. De waarde wordt vrijwel altijd gelijk gesteld door het totaal van alle kosten die betrekking hebben op de aankoop van de grond en alle bouwkosten. Het bedrag aan renteverlies tijdens de bouw (indien meegefinancierd) mag hierbij worden opgeteld. De maximale hypotheek is 100% van dit totaal.
De projectnotaris en de notariskeuze
Ieder nieuwbouwproject heeft 1 notaris die belast is met het passeren van de eigendomsaktes. Deze notaris wordt betaald door de verkoper. Het is mogelijk en toegestaan om voor het passeren van de hypotheekakte een andere notaris te kiezen. De levering van de grond vindt dan plaats op basis van een volmacht. Wij geven advies over de notariskeuze bij nieuwbouw. Soms is het goedkoper om de hypotheekakte (en evt. overige aktes) bij een andere notaris dan de projectnotaris te laten passeren.
Eigen meerwerk
Naast de bouwkosten van de aannemer moet je rekening houden met de kosten om de woning na oplevering bewoonbaar te maken. Deze kosten moet je begroten op basis van een verbouwingsspecificatie. Wij adviseren altijd om de verwachte kosten ruim te begroten.
Hier lees je alles over het maken van een begroting van meerwerk / verbouwingskosten.
Afbouwen van de woning
Na oplevering van je woning zul je altijd nog werk zelf moeten verrichten. Het is belangrijk om ook met deze periode rekening te houden bij het begroten van de lasten gedurende de bouwperiode.
Verzekeren
Gedurende de bouwperiode, tot het moment van oplevering van de woning, vallen alle risico’s onder verantwoordelijkheid van de aannemer. Vanaf het moment van oplevering moet je de woning zelf verzekeren. Wij geven je ook verzekeringsadvies. Lees hier alles over deze dienst. Hier lees je alles over het verzekeren van een nieuwbouwwoning.
Inschrijven in je nieuwbouwwoning
Je kunt je na oplevering van je woning al inschrijven in je nieuwbouwwoning. Vanaf het moment dat je bent ingeschreven geldt deze woning fiscaal als hoofdverblijf.
