De Bankgarantie

17 mei

Geschreven door Martin Kok

De kosten van de bankgarantie verschillen per geldverstrekker. HIeronder een globaal overzicht van deze kosten.

Uit dit overzicht is af te leiden dat het afhangt van zowel de aanbieder als van de hoogte van de te stellen zekerheid voor welke partij er wordt gekozen. Dit wordt door ons alijd onderbouwd tijdens het adviesgesprek of naderhand.

Veelal is het plaatsen van een waarborgsom voordeliger dan het verkrijgen van een bankgarantie. De kosten zijn hoger dan het renteverlies op de spaarrekening van het garantiebedrag.

Contragarantie

Een contragarantie houdt in dat de garantsteller van de partij voor wie de garantstelling plaatsvindt ook een garantie wenst te ontvangen. Deze contragarantie houdt in dat de garant verklaart dat, bij niet-nakoming van de verplichtingen vanuit de koopovereenkomst en het opgeëist worden van de bankgarantie, de hoogte van het opgeëiste bedrag zal worden omgezet in de vorm van een financiering ten laste van de garantsteller. Anders gezegd: je sluit eigenlijk een lening af onder opschortende voorwaarden. Wanneer je netjes voldoet aan de verplichtingen van de koopovereenkomst, dan gaat de lening niet in.

Fiscale aspecten

De kosten van de waarborgsom hebben niets te maken met de financiering van een eigenwoningschuld en zijn daarom niet fiscaal aftrekbaar.

Naam bankgarantie is verwarrend!

Een bankgarantie kan ook worden afgegeven door een verzekeraar, hypotheekbank, pensioenfonds of een gespecialiseerd bedrijf dat alleen garantstellingen verzorgt. Het is dus nadrukkelijk niet zo dat dit altijd een bank moet zijn.

Ja. Het is niet mogelijk om wanneer je een hypotheek bij Rabobank aanvraagt een bankgarantie aan te vragen bij ABN AMRO. Wel is het mogelijk om een externe bankgarantie aan te vragen bij een gespecialiseerd bedrijf als de Nationale Waarborg. Hypotheekverstrekkers geven zelf alleen een bankgarantie af wanneer zij zelf de hypotheek verstrekken.

Onze dienstverlening

Wanneer een bankgarantie wordt afgesloten in combinatie met een hypotheek rekenen wij geen aanvullende kosten. De kosten die wij rekenen voor een losse bankgarantie bedragen € 195,=

Bijlagen

Nationale Waarborg | Brochure
Nationale Waarborg | AVW verzekerde bankgarantie

BankGarantieZeker

Dit product bestaat sinds 08 november 2021. De BankGarantieZeker stelt kopers in staat om te voldoende aan de eis om snel een bankgarantie te stellen bij een aankoop. Dit is handig en vrijwel onmisbaar wanneer je wilt aankopen zonder voorbehouden.

Wij kunnen op basis van dossierstukken een aanvraag indienen bij Nationale Waarborg. Zij geven na beoordeling dan een certificaat BankGarantieZeker af. Na het tekenen van de koopovereenkomst moet de bankgarantie worden aangevraagd.

BankGarantieZeker kosteloos
Met de BankGarantieZeker wordt de potentiële koper de mogelijkheid geboden voorafgaand aan de ondertekening van de koopovereenkomst, onder minimale voorwaarden, een kosteloze toezegging te krijgen dat een bankgarantie wordt gesteld. Met dit certificaat biedt je als adviseur jouw klant een voorsprong in het onderhandelingsproces. Het certificaat kent een geldigheidstermijn van 14 dagen na afgifte. De potentiële koper geeft de verkoper met dit certificaat vanaf de start van het biedingsproces de zekerheid dat de waarborgsom (10% boetebeding) gedekt is in het geval dat de koper na het verlopen van de drie dagen bedenktijd niet afneemt op de vastgestelde passeerdatum

Voorwaarden en proces
Het BankGarantieZeker certificaat kan vanaf 8 november via onze website worden aangevraagd. De adviseur vult een beknopt aantal gegevens in en verklaart dat de potentiële koper voldoet aan een aantal voorwaarden, zijnde:

Geen zelfstandigen
Schoon BKR kredietoverzicht van de (potentiële) kopers
Haalbaarheids-/draagkrachttoets in combinatie met de maximaal haalbare hypotheeksom

Het certificaat wordt binnen een dag na aanvraag aan de adviseur gemaild. Deze kan het certificaat overhandigen aan de potentiële koper.

Wordt de koop bezegeld door ondertekening van de koopovereenkomst, dient de adviseur de formele aanvraag in en wordt de bankgarantie binnen een dag definitief gesteld. Ontbindt de koper de koopovereenkomst binnen de drie dagen bedenktijd en is in die periode de bankgarantie gesteld, vervalt de bankgarantie kosteloos, mits de adviseur Nationale Waarborg op de hoogte stelt van de geldige ontbinding.

Nationale Waarborg is in de basis geen voorstander van het kopen zonder voorbehouden, echter de praktijk leert dat dit steeds vaker voorkomt in deze overspannen aankoopmarkt. Wij geloven in de kracht en kennis van het intermediair en we schatten de vakbekwaamheid van de financieel adviseur hoog in. De huidige advieskwaliteit waarderen we met een volgende stap in efficiëntie en zekerheid. Als jij als financieel adviseur hebt berekend dat kopen verantwoord is, bieden wij met de BankGarantieZeker extra houvast voor jouw klant.

Veelgestelde vragen

Wanneer stellen?

De bankgarantie of waarborgsom moet uiterlijk op de in de koopovereenkomst gestelde datum zijn ontvangen door de notaris die belast is met de levering van het onderpand.

Wat houdt een ingebrekestelling in?

Wanneer de overeengekomen zekerheid niet op tijd is gesteld (en er geen uitstel is gevraagd), dan zal er een formele ingebrekestelling volgen. Je krijgt dan alsnog tijd voor het nakomen van de contractuele verplichtingen die voortkomen uit de getekende (voorlopige) koopovereenkomst.

Welke service krijg je bij onze dienstverlening?

Wanneer er tussen het moment van het moeten stellen van de zekerheid en de datum van passeren (overdracht woning) slechts weinig tijd zit en het brengt kosten met zich mee om de bankgarantie te stellen, dan verzoeken wij de wederpartij om alsnog dit achterwege te mogen laten. Dit verzoek wordt niet altijd gehonoreerd en dan kunnen we daar niet over in discussie gaan, omdat dit vooraf was overeengekomen. Vanwege onze goede en betrouwbare reputatie lukt het ons vaak om de kosten van een bankgarantie te voorkomen voor onze relaties. Verkopend makelaars geven dan bijvoorbeeld aan hun opdrachtgever, de verkoper, aan dat hiermee kan worden ingestemd omdat het finaal akkoord bijvoorbeeld ook al door de notaris is bevestigd. Het risico op het niet nakomen van de verplichtingen door koper, onze relatie, is zodanig klein dat omwille van een goede verstandhouding wordt afgezien van het recht om de zekerheidstelling te verlangen. Dit moet dus worden gezien als een gunst van de zijde van de verkoper.

Hoe lang duurt het administratieve proces?

Een bankgarantie aanvragen (of een contragarantie verklaring afleggen) vindt plaats door middel van een formulier. Per garantsteller is dit formulier anders. Daarnaast verschilt het moment waarop de garantstelling wordt gesteld. De ene partij zal de garantie pas bevestigen wanneer een heel acceptatiedossier is afgerond. Wanneer snelheid noodzakelijk is, bijvoorbeeld omdat dit is uit onderhandeld bij de aankooponderhandeling, kan er soms worden gekozen voor een aanbieder van een duurdere bankgarantie. De motivatie hiervoor is dan dat deze partij wel in staat is om vanwege het eigen soepelere beleid de zekerheidstelling te bevestigen. De notaris die belast is met het transport krijgt van de garantsteller een bevestiging van het akkoord op het verstrekken van zekerheid ten aanzien van de transactie. Wij vernemen dit dan ook. Wij informeren op onze beurt alle betrokken partijen, zoals onze relatie en de verkopend makelaar. De verkopend makelaar zal de status van de verkoop op dit moment veelal aanpassen van "verkocht onder voorbehoud" naar "verkocht". Dit omdat het financiële voorbehoud (en vaak ook evt. andere voorbehouden) zijn komen te vervallen. De levering heeft nog niet plaatsgevonden, maar de kans op het niet doorgaan van de transactie is nu zodanig klein dat nieuwe geïnteresseerden duidelijk wordt gemaakt dat zij er niet op moeten rekenen dat de woning nog op de markt terugkomt vanwege het ontbinden van de koopovereenkomst op grond van eerdere gestelde voorbehouden, zoals het financiële voorbehoud.

Wat is een goedschrift?

Een goedschrift is een stukje tekst dat persoonlijk en handgeschreven is en begint met "Goed voor...:". Dit is redelijk ouderwets, maar desalniettemin vinden geldverstrekkers het vaak belangrijk om hiermee een stuk zekerheid te verkrijgen. De zin die moet worden geschreven is "Goed voor het bedrag van <<garantiebedrag, data-preserve-html-node="true" in letters uitgeschreven>>, vermeerderd met rente en kosten". De achterliggende gedacht is dat wanneer iemand dit persoonlijk uitschrijft het beter doordringt wat er ondertekend / verklaard wordt dan wanneer slechts ondertekening zou volstaan.

Wat is de geldigheidsduur van een bankgarantie?

De geldigheidsduur van de bankgarantie strekt veelal tot 30 dagen (1 maand) na de in de koopovereenkomst genoemde datum waarop het transport was gepland. De achterliggende reden hiervan is dat het kan voorkomen dat er uitstel van het transport bij de notaris moet plaatsvinden en dat de verkoper direct de zekerheden verliest.

Wat is de (maximale) hoogte van een bankgarantie?

Het bedrag van de garantie moet (minimaal) overeenkomen met de hoogte van het garantiebedrag dat er is vermeld in de koopovereenkomst. Vaak zal de garantstelling niet meer (mogen) bedragen van 10% van de overeengekomen koopsom (evt. met verhoging van het bedrag aan roerende zaken). Voor garantiebedrag boven de € 70.000,= zal er maatwerk moeten worden geleverd en de kans is groot dat er aanvullende zekerheidsstukken moeten worden aangeleverd. Achterliggende gedacht is dat het een te groot risico is dat bij niet-nakoming van de verplichtingen de voormalige koper de terugbetaling van het garantiebedrag niet kan opbrengen.

Wanneer betalen?

Per aanbieder verschilt het hoe en wanneer de kosten van de garantstelling moeten worden voldaan. De ene partij rekent geen kosten. De andere partij bijvoorbeeld 0,5% tot 1% van het garantiebedrag. Tenslotte laat de ene partij de kosten afschrijven van de betaalrekening op het moment van het stellen van de garantie, terwijl een andere partij de kosten laat opnemen in de nota van afrekening van de notaris, zodat bij transport deze kosten worden voldaan.

Is een bankgarantie verplicht bij een aankoop van een bestaande woning?

Nee, maar is het wel gebruikelijk. De verkoper gaat veelal nieuwe verplichtingen aan op basis van de veronderstelde verkoop. Zonder zekerheden die gesteld zouden moeten worden zou er veel meer risico in de woningmarkt ontstaan. Je weet immers nooit zeker of iemand komt opdagen bij de notaris op de afgesproken datum. Door dit "pressiemiddel" wordt de kans aanmerkelijk vergroot dat iemand daadwerkelijk de overeengekomen koop nakomt.

Wat is een verzekerde bankgarantie?

De Nationale Waarborg biedt een combinatie product aan. Dit is een verzekering en een bankgarantie in één. Deze verzekering keert een bedrag uit ter grootte van het garantiebedrag wanneer er in de periode tussen het stellen van de bankgarantie en het moment van overdracht een verzekerde situatie zich voordoet. Te denken valt aan overlijden, arbeidsongeschiktheid, overlijden of echtscheiding. Door de ontstane nieuwe persoonlijke en / of financiële situatie kan het gebeuren dat de overeenkomst niet meer kan worden nagekomen of dat de wens er is om dit niet meer te doen. Door de uitkering van het garantiebedrag wordt de verkoper in beginsel schadeloos gesteld. Hierbij merken wij op dat het niet zo is dat hiermee altijd de verkoper schadeloosgesteld is. De in de koopovereenkomst genoemde 10% wordt als basisbedrag gezien voor de schadeloosstelling, een minimum. Kan een verkoper aantonen dat er daadwerkelijk meer schade is of wordt geleden dan is het resterende bedrag alsnog te vorderen op de (afgehaakte) koper.

Welke rol speelt de bankgarantie in het aankoopproces?

Het moment dat de bankgarantie is gesteld is voor de verkoper vaak het moment dat deze voldoende zekerheid heeft gekregen om zelf nieuwe knopen door te hakken. Te denken valt aan het aankopen van een nieuwe woning, waarbij de verkoper (nu in de rol van aankopende partij) heeft aangegeven pas daadwerkelijk tot een aankoop over te gaan of een voorbehoud te laten vervallen nadat er ten gunste van zijn verkoop een zekerheidstelling heeft plaatsgevonden. Dit houdt in dat bij doorstroming er rekening moet worden gehouden met een langere verwachte termijn van overdracht omdat de eigenaar van de woning die zijn woning aan jouw verkoper verkoopt ook pas verder kan op het moment dat hij zekerheid heeft gekregen. Het kan voorkomen dat er een "treintje" van gekoppelde leveringen ontstaan, die aan elkaar hangen met betrekking tot gewenste zekerheden en termijnen. Dit heeft als risico dat wanneer één van de aan- / verkopen in deze keten niet doorgaat alle andere gerelateerde transacties ook op klappen staan. Flexibiliteit en meedenken van alle partijen is dan ook nodig om alles te laten slagen. En uiteraard transparante communicatie en een proactieve werkwijze van de betrokken partijen. Wij bemiddelen vaak in situaties waarin een treintje ontstaan om een voor alle partijen werkbare en wenselijk situatie te bewerkstelligen en transacties niet onnodig lang te laten duren.

Is een bankgarantie bij nieuwbouw nodig?

Over het algemeen is een bankgarantie bij het kopen van een nieuwbouwwoning niet verplicht. De standaardovereenkomsten bij projectmatige bouw onder garantie (Woningborg, SWK) verplichten dit niet. Het kan zijn dat bij zelfbouw de aannemer of projectontwikkelaar wel zekerheidstelling verlangt.

Is er een bankgarantie speciaal voor starters?

Ja, de Nationale Waarborg heeft een bankgarantie die tegen een speciaal gereduceerd tarief wordt verstrekt aan starters die een financiering afsluiten in combinatie met een SVN Starterslening. Er zal moeten worden beoordeeld of dit tarief lager ligt dan het tarief dat de geldverstrekker rekent. Het tarief bedraagt € 200,=.

Hoe lang duurt het stellen van een bankgarantie?

Bij de Nationale Waarborg kan een bankgarantie binnen 2 dagen na het het aanvragen gesteld zijn. Wanneer de bankgarantie wordt gesteld door de geldverstrekker waarbij de hypotheek wordt afgesloten is deze termijn vaak fors langer. Soms wordt pas na finaal akkoord van het hypotheekdossier de zekerheidstelling aan de notaris verzonden.

Kan een bankgarantie bij een andere partij worden aangevraagd dan waar de hypotheek wordt aangevraagd?

Is het noodzakelijk om een hypotheek af te sluiten wanneer je een bankgarantie nodig hebt?

Nee. Het is onder omstandigheden mogelijk om een bankgarantie te vragen zonder dat er een hypotheek wordt aangevraagd. Dit is eigenlijk alleen mogelijk in een situatie dat er voor de aankoop financiële middelen vrijkomen waaruit de aankoop kan worden gefinancierd. Denk aan het verkopen van een woning met een groot bedrag aan overwaarde waarbij dit bedrag voldoende is voor het volledig bekostigen van de aankoopsom. Dit betreft altijd maatwerk. Wij brengen hiervoor advies- en bemiddelingskosten in rekening naast de kosten van de bankgarantie.

Martin Kok