Dit betekent dat iedere persoon die de hypotheekakte heeft ondertekend voor de volledige schuld aansprakelijk is. Het ontslag uit hoofdelijke aansprakelijkheid betekent dat de aansprakelijkheid eindigt, omdat deze overgaat naar de overnemende partner.

Dit is afhankelijk van veel factoren, omdat er veel partijen bij betrokken zijn. Gemiddeld duurt een traject tussen de 6 en 13 weken. Dit kan soms (fors) langer zijn, omdat bepaalde informatie niet tijdig beschikbaar komt. Denk hierbij bijvoorbeeld aan het bewijsstuk dat een huwelijk is geëindigd en is ingeschreven bij de BRP.

Het procesverloop bij de geldverstrekkers is enorm verschillend op het gebeid van ontslag uit hoofdelijke aansprakelijkheid.

Gemiddeld zijn de doorlooptijden op de beheerafdelingen van geldverstrekkers langer dan op de afdeling acceptatie. Soms is er samenloop tussen verschillende afdelingen.

Ontslag uit hoofdelijke aansprakelijkheid is een onderwerp dat op de beheerafdeling wordt beoordeeld.

Wij communiceren de verwachte doorlooptijd op het moment van aanvraag van een bemiddelingstraject.

Beide partners hebben 50% van het eigendom van de woning in bezit. De 50% wordt overgenomen / verkocht. Daarnaast moet worden bepaald wat de waarde van de woning is. Als er overwaarde is, heeft de verkopende partij recht op de helft hiervan.

Bij een gezamenlijke financiering is ieder hoofdelijke aansprakelijk voor de volledige schuld. Ontslag van hoofdelijke aansprakelijkheid betekent dat je daarna niet mee aansprakelijk bent voor de financiering van de (voormalige) woning.

De gezamenlijke woning moet worden gewaardeerd. Een taxatierapport laten opstellen door een taxateur is hier een goede manier voor. Het is in het proces van hoofdelijke aansprakelijkheid van belang om gezamenlijk overeenstemming te bereiken hoe de waarde wordt vastgesteld. Deze waarde dient als basis voor de financieringsaanvraag.

Er zijn tegengestelde belangen bij de waardering van de woning. Wanneer je er samen niet uitkomt om de woning te waarderen, dan adviseren we om een onafhankelijke taxatie te laten verrichten en deze taxatiewaarde te gebruiken voor de waardering van de woning.

Het is belangrijk om in een vroeg stadium overeenstemming te bereiken over de waarde van de woning. Zonder overeenstemming kan er geen ontslag uit hoofdelijke aansprakelijkheid plaatsvinden.

ItemDe geldverstrekker zal vrijwel altijd een taxatierapport verplicht stellen om de actuele waarde van de woning vast te kunnen stellen. Daarnaast kan er dan ook worden gekeken of de onderling overeengekomen waarde voor verrekening overeenkomst met de marktwaarde zoals deze door de taxateur is vastgesteld. Soms volstaat een Calcasa Desktoptaxatie.

Dit wordt bepaald door onder andere te kijken naar:

• De (overeengekomen) waarde van de woning

• Het eigendomsaandeel van de woning

• Te verrekenen bedragen

• De lopende hypotheek op de woning

Dit is het bedrag van de verwerving.

De akte wordt door een notaris opgesteld. Wij kunnen een notaris aanbevelen die dit kan doen. De akte van verdeling wordt ook wel akte van toedeling genoemd. Dit omdat er een gedeelde van de gezamenlijke woning wordt toebedeeld aan één van de partners. We noemen het verder hier akte van verdeling.

In de akte van de verdeling komen de afspraken te staan over de waarde van de woning en wie de woning overneemt en de lopende hypotheek op eigen naam voortzet. Dit kan worden gezien als een koopovereenkomst. In dit geval betreft het de (ver-) koop van het aandeel van de woning van de ex-partner.

Wij bieden de notaris de informatie aan die hierin komt te staan.

De akte van verdeling wordt aangevraagd op het moment dat duidelijk is dat de overnemende partner de gezamenlijke woning kan en wil overnemen.

Het bedrag van de uitkoop en de bijkomende financieringskosten.

De vertrekkende partner moet dan een bedrag vergoeden aan de overnemende partner.

Bij een scheiding worden alle gezamenlijke vermogensbestanddelen verdeeld. Dit moet gebeuren op basis van de afspraken die er zijn gemaakt, omdat er anders sprake is van een bevoordeling of benadeling. Er is dan fiscaal gezien sprake van een schenking.

Wanneer de een teveel krijgt ten opzichte van de afspraken, dan wordt deze overbedeeld. En de ander automatisch onderbedeeld. De eigen woning is vaak het grootste vermogensbestanddeel.

Afhankelijk van de situatie en de wensen zal er een opstelling gemaakt worden van alle bezittingen en schulden. En wordt er gezamenlijk besproken hoe alles eerlijk te verdelen. Hier zijn afspraken over gemaakt.

Als er geen afspraken gemaakt zijn of deze niet duidelijk zijn of niet nageleefd zijn, dan bepaalt de wet hoe er moet worden omgegaan met situaties.

Fiscaal gezien is het belangrijk om te weten hoe het zit met de eigen woning en vermogensopbouwproducten, gekoppeld aan de woning. Wij brengen dit in beeld.

In deze akte kunnen ook andere afspraken worden vastgelegd, zoals hoe er moet worden omgegaan met andere zaken, zoals:

• Risicoverzekeringen

• Inboedel

• Belastingen

Wij geven de gemaakte afspraken door aan de notaris zodat de akte van verdeling overeenkomt met de aanvraag bij de geldverstrekker.

Beide (ex-) partners moeten ons toestemming geven om de inhoud van de akte van verdeling te mogen.

Het is van belang dat de beide ex-partners overeenstemming kunnen bereiken over alle belangrijke onderdelen. Deze zijn bijvoorbeeld:

• De waarde van de woning die als basis dient voor de verrekening

• Het willen verkopen van de woning door de vertrekkende partner

• De woonsituatie voor de vertrekkende partner

• De kosten van de huishouding in de tijdelijke situatie

• De kosten van het traject van ontslag uit hoofdelijke aansprakelijkheid

Als er sprake is van een huwelijk of geregistreerd partnerschap moet deze zijn beëindigd of spoedig eindigen. Dit omdat een ontslagtraject pas kan worden afgerond nadat de beëindiging ervan is ingeschreven bij de BRP.

Omdat er sprake is van maatwerk bij de verstrekking van de hypotheek op één naam.

Dit is een verklaring die de vertrekkende partner moet ondertekenen als het proces van ontslag uit hoofdelijke aansprakelijkheid plaatsvindt zonder dat er al nieuwe woonruimte is gevonden.

De reden is dat de geldverstrekker zeker wil weten dat wanneer de overnemende partij de hypotheeklasten niet betaalt de woning kan worden ontruimd zonder dat ze te maken hebben met een inwonende ex-partner.

Hier zie je een voorbeeld van een ontruimingsverklaring.

Vermogensrechtelijk heeft ieder een halve woning in bezit. En fiscaal heeft ieder de helft van de financiering. Bij het verdelen van een woning vindt er vanuit het perspectief van de geldverstrekker geen verkoop plaats. Dat wil zeggen dat de rentecondities zoals deze gelden voor de financiering intact blijven.

De basis is dat de huidige rente ook van toepassing blijft op de hypotheek die er wordt overgenomen door de overnemende partner.

Wel kan er sprake zijn van een verandering vanwege het wijzigen van de aflosvorm of vanwege een noodzakelijke verhoging van de hypotheek voor de uitkoopsom.

Beide partners hebben recht op de rentecondities van de lopende hypotheek. Wanneer de overnemende partner de rentecondities krijgt van de vertrekkende partner dan is onderwerp van bespreking of hiervoor een vergoeding verstrekt moet worden. Als de vertrekkende partner een nieuwe hypotheek afsluit is het mogelijk dat de rente hiervoor hoger is dan de rente die betaald wordt voor de lopende hypotheek.

Wanneer er al een eigenwoningschuld was op 31-12-2012 dan is er sprake van overgangsrecht. Het is dan mogelijk om bestaande aflosvormen te behouden of om te zetten.

Zo kan het mogelijk zijn om een spaar- of beleggingshypotheek te behouden. Ook is het toegestaan om een aflosvrije hypotheek te behouden of om een deel aflossingsvrij te maken.

Hierbij is het belangrijk om je te realiseren dat de helft van de huidige financiering van de één is en de helft van de ander. De overnemende partner koopt het aandeel van de vertrekkende partner. Veelal is dit een halve woning. Omdat dit fiscaal en juridisch een aankoop is, geldt hiervoor dat er 30 jaar recht op renteaftrek is. Om deze reden wordt de nieuwe financiering vaak ook in nieuwe leningdelen gesplitst: delen krijgen afwijkende looptijden.

De meest voorkomende vermogensopbouwproducten die gekoppeld zijn aan een hypotheek zijn een spaarverzekering of een bankspaarrekening. Er kan ook een beleggingsplan of een hybride plan zijn (combinatieproduct). Voor de leesbaarheid schrijven we hier verder “spaarplan”.

De opgebouwde waarde komt ieder toe volgens de onderling gemaakte afspraken, vaak is het zo dat ieder recht heeft op de helft. De simpelste gedachte is dat het dan “gewoon” 50/50 wordt verdeeld, maar niet altijd is dat mogelijk.

Je hebt te maken met fiscale regels en daarnaast ook met het beleid van de geldverstrekker en ook met het beleid van NHG, als de financiering onder NHG-condities is afgesloten.

De fiscale mogelijkheden van het spaarplan staan hieronder beschreven:

Stoppen
Het stoppen van een KEW is bij een scheiding mogelijk zonder dat er sprake is van het moeten betalen van belasting over het behaalde rendement. De afkoopwaarde moet worden gebruikt voor het verlaging van de hoofdsom van de eigenwoningschuld.

Of het verstandig is om dit te doen zullen wij berekenen. Soms blijkt dat het beëindigen van de KEW de enige mogelijkheid is om de financiering op naam van de achterblijvende partner te kunnen krijgen.

Splitsen
Omdat ieder voor de helft recht heeft op de waarde in de KEW kan ervoor worden gekozen om het spaarplan te splitsen. Wanneer er twee losse plannen zijn, dan hoeft er niet gesplitst te worden, maar alleen verdeeld / toebedeeld.

Het splitsen kan niet bij iedere verzekeraar of bank. Wij bekijken wat de mogelijkheden zijn.

Ongewijzigd voortzetten
Het is toegestaan om bij een scheiding een gezamenlijk spaarplan toe te delen aan één van de twee partners. Dit is niet gebruikelijk. Wij bekijken wat de situatie is en geven advies over hoe om te gaan met spaarplannen.

Wij bespreken wat de wensen zijn of lezen de gemaakte afspraken af van een echtscheidingsconvenant. Er kunnen situaties zijn waarbij het verstandig is om je ex-partner op een lopende polis verzekerd te houden.

Bijvoorbeeld in het geval van kinderen of alimentatie.

Wij moeten alle informatie ontvangen met betrekking tot openstaande financiële verplichtingen. Deze moeten worden meegenomen in de toetsing. Vaak staan schulden op twee namen. Onderdeel van de afspraken kan zijn dat een schuld wordt overgenomen door één van de partners. Het kan zijn dat dit moet gebeuren voordat een ontslagdossier kan worden afgerond. Wij begeleiden waar mogelijk dit proces.

De onderstaande kosten kunnen aan de orde zijn. Wij presenteren de exacte kosten in de rapportage die we opstellen na het adviesgesprek?

• Onze advies- en bemiddelingskosten op basis van onze tarievenlijst

• Aanvullende advieskosten indien maatwerkbeoordeling nodig is of bij plaatsvervulling

• Administratiekosten of mutatiekosten geldverstrekker

• Offertekosten geldverstrekker

• Notariskosten voor de akte van verdeling

• Notariskosten voor de evt. nieuwe inschrijving van de uitkoop

• Kadasterkosten

• Kosten voor de woningwaardering (taxatie of Calcasa Desktoptaxatie)

• NHG-borgtochtprovisie

Vaak wordt overeengekomen dat deze kosten worden betaald door de overnemende partner.

De financieringskosten zijn voor de overnemende partner fiscaal aftrekbaar. Wij kunnen onze particuliere relaties helpen bij de aangifte Inkomstenbelasting. Het is verstandig om in het jaar dat een woning wordt verdeeld gezamenlijk aangifte te doen om zo het fiscale voordeel te maximaliseren.

Het is vaak mogelijk om de kosten mee te financieren door de overnemende partner. Wanneer de hypotheek moet worden verhoogd, dan kan het bedrag aan kosten hier onderdeel van zijn. Mogelijk moeten sommige kosten eerder worden betaald uit eigen middelen, zoals de kosten van de woningwaardering.

Afhankelijk van de samenleefvorm zullen er andere dingen ook geregeld moeten worden. Hier kun je deze aandachtspunten vinden.

Hieronder staat welke documenten er vaak (aanvullend) gevraagd worden in het advies- en bemiddelingstraject bij ontslag uit hoofdelijke aansprakelijkheid:

• Volmacht aan ons voor toestemming beheermutatie op bestaande hypotheek

• Akte van verdeling (concept, opgesteld door notaris)

• Uitdraai van NIBUD t.a.v. de werkelijke inkomsten en uitgaven

• Akkoordverklaring ex-partner overnemen hypotheek en (rente-) condities

• Akkoordverklaring ex-partner overnemen lopend aflossingsproduct

• Verklaring duurzaam beëindigd zijn samenleefrelatie

• Opgave bedrag aan partneralimentatie (ontvangen of betalen)

Bij echtscheiding / einde geregistreerd partnerschap

• Convenant

• Beschikking / vonnis van de rechtbank

• Bewijsstuk inschrijving einde samenleefvorm in de BRP

Wij maken in beginsel onderscheid in 2 situaties.

Voor beide partners hebben we de huidige hypotheek verzorgd

• Het oude gezamenlijke dossier wordt bevroren

• Er wordt een nieuw dossier aangemaakt voor de overnemende partner met daarin de gegevens die relevant zijn voor het ontslagtraject

• We nemen relevante gegevens over uit het oude gezamenlijke dossier

• Wij communiceren met beide partners over het proces van het ontslag

• Wij communiceren met de overnemende partner over de nieuwe situatie na het ontslag

Wij zijn onafhankelijk en zijn wettelijk en moreel verplicht om een neutrale rol in te nemen bij dit traject. Informatie zullen we dan ook met beide (ex-) partners delen.

Om te voorkomen dat informatie een partner niet, niet juist, niet tijd of niet volledig bereikt geniet het onze voorkeur om per e-mail te communiceren en iedereen in de communicatie te betrekken. Zo ligt alles netjes vast.

De overnemende partner heeft zich als nieuwe relatie bij ons gemeld

• We maken een nieuw dossier aan

• Wij communiceren alleen naar de overnemende partner

Indien gewenst en aan ons medegedeeld betrekken we beide (ex-) partners in de communicatie.

Ja, er zijn specifieke beheernormen. Deze zijn een stuk ruimer dan de acceptatienormen die er normaliter gelden. De toezichthouder vindt dat geldverstrekkers er “al het redelijke” aan moeten doen om woningbehoud mogelijk te maken en dus gedwongen verkoop te voorkomen. Geldverstrekker hebben beheernormen opgesteld die ertoe leiden dat er een groter bedrag geleend kan worden. Dit betreft maatwerk.

Aangetoond moet worden dat deze lasten wel gedragen kunnen worden.

In de beheertoets wordt er gekeken naar de werkelijke inkomsten en de werkelijke uitgaven die er zijn in de nieuwe situatie, nadat de ex-partner is ontslagen uit de hoofdelijke aansprakelijkheid.

In de beheertoets zijn de volgende zaken anders dan bij een reguliere aanvraag:

• Er wordt getoetst tegen de beheernormen, die aanzienlijk ruimer zijn

• Er mag worden getoetst op de werkelijke rente, ook als deze korter loopt dan 10 jaar

• Bij tijdelijk dienstverband mag er worden gerekend met het huidige inkomen, tenzij er ontslag is toegezegd of het dienstverband korter is dan 2 maanden

• Bij flexwerkers mag het laatste jaar dienen als toetsinkomen als dat hoger is dan het gemiddelde inkomen

• Partneralimentatie die nog drie jaar loopt mag worden meegenomen als bestendig toetsinkomen

• Sociale uitkeringen die niet blijvend zijn, maar wel nog minimaal 3 jaar lopen mogen worden meegenomen als bestendig toetsinkomen

• Pensioeninkomen telt pas mee wanneer je binnen 3 jaar zit van je AOW-leeftijd

• Kredieten worden getoetst op de werkelijke last

• Er moet worden getoetst op de laagst mogelijke fiscaal toegestane last, waardoor de toetslasten lager wordt

• Als er een BKR A2-codering is, waarvan de schuld is afgelost, dan is dit acceptabel

Wanneer er sprake is van een (dreigende) restschuld en verliesdeclaratie, bij een hypotheek met NHG, zullen beide (ex-) partners getoetst worden om te bepalen of één van hen zelfstandig de lasten kan dragen, waardoor woningbehoud en gedwongen verkoop (met verlies) voorkomen kan worden.

Hieronder staat stapsgewijs beschreven wat de stappen zijn die er doorgelopen worden. Wij geven bij iedere stap duidelijk aan wat wij doen en wat we van onze relatie (s) verwachten. Wij communiceren met alle betrokken partijen in het proces.

• Vernemen adviesvraag, verzoek beoordeling mogelijkheid tot ontslag uit hoofdelijke aansprakelijkheid

• Telefonisch intakegesprek om de actuele situatie uit te vragen

• Opvragen alle relevante informatie en documentatie in (nieuw) digitaal klantdossier

• Acceptatietoets en beheertoets uitvoeren om haalbaarheid te beoordelen (voorbereiding)

• Bespreken bevindingen uit de voorbereiding

• Gewenste situatie bespreken

• Rapportage maken van de nieuwe situatie, inclusief bijkomende kosten

• Bespreken of de nieuwe lasten betaalbaar zijn

• Keuze maken om het traject voort te zetten of te beëindigen

Indien het traject wordt voortgezet, dan zullen wij:

• Bij de gekozen notaris de akte van verdeling opvragen

• Bij de geldverstrekker de aanvraag voor het ontslag uit hoofdelijke aansprakelijkheid indienen; indien nodig verstrekken wij een ingevuld aanvraagformulier dat vooraf moet worden ondertekend door beide (ex-) partners

• Bij de geldverstrekker de aanvraag voor de eventuele verhoging vanwege het moeten betalen van een uitkoopsom indienen

• Instructies geven welke documenten er (aanvullend) benodigd zijn in de bemiddelingsfase

• De woningwaardering aanvragen, indien niet reeds eerder gebeurd

• De ontslagofferte beoordelen (renteaanbod)

• De verhogingsofferte beoordelen (renteaanbod)

• De offerte (s) bespreken (renteaanbod)

• Alle dossierstukken beoordelen en aan de geldverstrekker aanbieden

• Tijdige beoordeling door de geldverstrekker bewaken en eventuele vragen beantwoorden

• De definitieve offerte controleren (bindend aanbod)

• Het notariële proces bewaken en documenten controleren

• De nieuwe hypotheek administreren in onze administratie

• De afwikkeling van overige afspraken agenderen en bewaken

Wij geven ook advies en begeleiding bij de overige zaken die er spelen na een scheiding. Hier lees je daar meer over.

Dit is afhankelijk van de situatie. Maar hieronder een aantal mogelijke partijen met wie we in de trajecten die we begeleiden geregeld overleg hebben:

• Beide (ex-) partners

• Geldverstrekker

• Verzekeraar(s)

• Mediator

• Advocaat

• Boekhouder

• Taxateur

• Notaris

Vaak is het efficiënt wanneer wij rechtstreeks met partijen communiceren, omdat hiermee ruis wordt voorkomen en hiermee ook onnodige vertragingen. Wij communiceren bij voorkeur per e-mail, waarbij we onze relaties hierin meenemen. Dit gebeurt alleen nadat we hiervoor toestemming verleend hebben gekregen van onze relatie (s).

Wij willen graag transparant werken, maar hebben ons ook aan de privacywetgeving te houden.

Wanneer een partner een gezamenlijke woning verlaat en zich in een andere woning inschrijft, heeft dit fiscale gevolgen. Voor beide (ex-) partners. De woning wordt dan gezien als onverdeelde boedel.

Het gaat te ver om hier te beschrijven wat alle fiscale gevolgen (kunnen) zijn. Er zijn er namelijk heel veel en niet iedere situatie is gelijk.

De hypotheekrente is bij de vertrekkende partner aftrekbaar voor een periode van 24 maanden vanaf het moment van vertrek. Dit voor zover de woning nog niet is verdeeld.

Afhankelijk van de gemaakte afspraken en de persoonlijke situatie kan er sprake zijn van een vergoeding van de een aan de ander. Deze is als persoonsgebonden aftrek op te voeren bij de één en bij de ander als ontvangen alimentatie bij de ander.

Neem altijd contact met ons op als er sprake is van een onverdeelde woning na een scheiding.

Het is belangrijk is om je ervan bewust te zijn dat er forse veranderingen zijn met de gezamenlijke woning na een relatiebreuk.

Fiscaal gezien is er recht op 30 jaar renteaftrek voor het bedrag van de uitkoop. Sommige geldverstrekkers laten echter niet toe dat de looptijd van de bestaande hypotheek verlengd wordt.

Wij brengen dit in beeld in de rapportage die we verstrekken aan de overnemende partner.

Dit is de rente zoals deze geldt bij de geldverstrekker op het moment van aanvragen van het nieuwe leningdeel.

Kinderen spelen vaak een belangrijke rol in het proces. Vooral omdat de huisvesting van kinderen veelal wordt gezien als één van de belangrijkste zekerheden en afspraken die er gemaakt moeten worden.

Er zal vrijwel altijd een ouderschapsplan moeten worden opgesteld.

Bij het bepalen van de werkelijke inkomsten en uitgaven spelen kinderen een rol. Te betalen kinderalimentatie speelt vaak geen rol, omdat uitgaven voor kinderen sowieso aan de orde zijn als deze er zijn.

Wij adviseren om altijd deskundig advies in te winnen om te bepalen op welke wijze het financiële voordeel het grootste is.

Het adres waar een kind of de kinderen ingeschreven worden na een relatiebreuk kan grote gevolgen hebben voor belastingen en toeslagen.

Ja, op deze pagina staat een voorbeeld uitgewerkt met toelichting.