Hypotheek | Het eigenwoningforfait
Het eigenwoningforfait is een bedrag, berekend op basis van een tabel. Dit bedrag moet in mindering worden gebracht op de aftrekbare hypotheekrente. Hierdoor wordt de hypotheekrenteaftrek beperkt. Anders gezegd: eigenwoningeigenaren kunnen hierdoor niet alle betaalde rente aftrekken van hun inkomen.
De hoogte van het eigenwoningforfait
De hoogte van het eigenwoningforfait hangt af van de WOZ-waarde van de woning en het percentage dat van toepassing is op die waarde. Hieronder staat een tabel met daarin de waardes van 2021.
De vermindering van hypotheekrenteaftrek
Het eigenwoningforfait dat van toepassing is, moet in mindering worden gebracht op het bedrag aan betaalde hypotheekrente.
Voorbeeld
Betaalde rente bedraagt € 6.000,=
Eigenwoningforfait bedraagt: € 2.250,= (0,5% * € 450.000,=)
Saldo eigen woning: € 6.000,= -/- € 2.250,= = € 3.750,=
De gevolgen van “geen of kleine eigenwoningschuld” (Wet Hillen)
Wanneer je weinig rente voor je eigenwoning, dan kan het zijn dat het saldo eigen woning negatief is. Je moet dan een bedrag bijtellen op je inkomen.
Voorbeeld
Betaalde rente bedraagt € 1.200,=
Eigenwoningforfait bedraagt € 2.250,= (0,5% * € 450.000,=) (vanaf 2022: 0,45%)
Saldo eigen woning: € 1.200,= -/- € 2.250,= = -/- € 1.050,=
Sinds 2019 wordt de aftrek afgebouwd. Dit houdt in er vanaf 2019 ieder jaar een groter percentage en dus groter bedrag wordt gecorrigeerd. Ieder jaar vanaf 2019 wordt er, per nieuw jaar, 3,33% aanvullend in mindering gebracht op de aftrek. Dit resulteert in een bijtelling.
Voorbeeld (2021)
In 2021, 3 jaar na invoering van de afbouw, is er 3 * 3,33% (afgerond op 10%) in mindering te brengen.
Het saldo eigen woning bedraagt € 1.050,=
10% * € 1.050,= is de aftrek vanwege “geen of kleine eigenwoningschuld” = € 105,=
In 2021 wordt er € 105,= bijgeteld op het inkomen in Box I (inkomen uit werk en woning)
Bij een belastingdruk van 37% betekent dit dat je een bedrag van € 105,= * 37% = € 38,= aan belasting moet betalen (per jaar)
Tevens is de betaalde rente niet aftrekbaar
Opmerking
De term geen of kleine eigenwoningschuld is ietwat misleidend. Het gaat hier om het bedrag aan aftrekbare rente, niet zozeer om de feitelijke hoogte van de eigenwoningschuld.
Of je nu een eigenwoningschuld hebt van € 100.000,= met een rente van 2% of dat je een eigenwoningschuld hebt van € 200.000,= met een rente van 1%, de uitkomst is in beide situaties € 2.000,= aan betaalde rente.
Voorbeeld (2031)
In 2031, 13 jaar na invoering van de afbouw, is er 13 * 43,33% in mindering te brengen.
Het saldo eigen woning bedraagt € 1.050,=
43,33% * € 1.050,= is de aftrek vanwege “geen of kleine eigenwoningschuld” = € 454,=
In 2031 wordt er € 454,= bijgeteld op het inkomen in Box I (inkomen uit werk en woning)
Bij een belastingdruk van 37% betekent dit dat je een bedrag van € 454,= * 37% = € 167,= aan belasting moet betalen (per jaar)
Tevens is de betaalde rente niet aftrekbaar
Conclusies
De komende jaren zal de eigenwoningbezitter steeds meer belasting gaan betalen voor de eigenwoning. Dit komt omdat:
De renteaftrekperiode is beperkt
De WOZ-waardes oplopen
Het aftrekpercentage toeneemt
Vanwege de aflosvormen annuïteiten en lineair de eigenwoningschuld steeds verder afneemt (minder rente betalen)
Gevolgen van Wet Hillen
In dit onderzoek kun je meer lezen over de impact van de Wet Hillen.
Veelgestelde vragen
Vanaf wanneer telt het eigenwoningforfait mee?
De datum van inschrijving in de BRP is bepalend. Dit is het moment dat de woning dient als hoofdverblijf.
Kunnen er meerdere woningen als hoofdverblijf aangemerkt worden?
Nee, omdat je maar in 1 woning ingeschreven kunt zijn
Hoe bereken je je netto hypotheeklasten?
nog in te vullen
Welk bedrag krijg ik terug van de Belastingdienst?
nog in te vullen
Gerelateerde onderwerpen
Belastingdienst | Eigenwoningforfait | Wat is het en hoe bereken ik het?
Artikel 3.123a Wet inkomstenbelasting 2001 (Aftrek wegens geen of geringe eigenwoningschuld)
Artikel 3.119b Wet inkomstenbelasting 2001 (Eigenwoningforfait)
